Heb je invloed op de huur en servicekosten van een zorgwoning?

Scheiden van wonen en zorg

Al sinds 2013 is in Nederland wonen en zorg gescheiden. Dat betekent dat, ook al zijn de afspraken met betrekking tot de zorgwoning vaak geregeld in één contract, voor het wonen andere regelgeving en financiering geldt dan voor de zorg. Eigenlijk zijn er dus altijd twee overeenkomsten: een huurovereenkomst voor het wonen én een zorgovereenkomst voor de zorg. Dit geldt niet voor overeenkomsten waarin de zorgcomponent duidelijk overheerst, maar over die situatie gaat dit artikel niet.

De huurprijs en woonservicekosten vallen onder de huurovereenkomst. Een huurder financiert deze meestal uit eigen middelen, al dan niet met een huurtoeslag als de huurder daarvoor in aanmerking komt. De aangeboden zorg valt onder de zorgovereenkomst. Deze zorg wordt betaald door de zorgverzekeraar, uit het PGB (Persoonsgebonden Budget) of door een eigen bijdrage door de cliënt (bijvoorbeeld op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning/Wmo 2015). Verwijzing naar zorg gebeurt op basis van verschillende wetten die voor de verschillende vormen van zorg bestaan zoals bijvoorbeeld de eerdergenoemde Wmo 2015 of de Wlz (Wet langdurige zorg).

Wonen

Wel of niet gereguleerde huurprijs?

De hoogte van de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bepaalt of de huurovereenkomst valt in de gereguleerde sector (sociale huur, en naar verwachting op grond van nieuwe wetgeving straks ook middenhuur) of in de vrije markt. De grens voor sociale huur ligt in 2024 op € 879,66 ofwel 147 punten. En voor middenhuur op € 1.123,13 ofwel 186 punten. Huren in de gereguleerde sector is met meer wetsbescherming omgeven, en heeft voor de huurder verschillende voordelen, waaronder:

• In de gereguleerde sector mag de huurprijs niet hoger zijn dan de prijs die volgens het wettelijk woningwaarderingsstelsel past bij het aantal waarderingspunten dat de woning telt. Een grote woning met een hoog energielabel telt bijvoorbeeld meer punten dan een kleine woning met een laag energielabel, en heeft dus een hogere huurprijs.¹
• In de gereguleerde sector kan een huurder -afhankelijk van zijn inkomen- in aanmerking komen voor huurtoeslag als hij zelfstandige woonruimte huurt, met een eigen woon-/slaapkamer, eigen keuken, eigen wc en eigen afsluitbare toegangsdeur. Per 1 maart 2024 moet de woning voor de huurtoeslag ook een eigen douche of badkamer hebben.²
• In de gereguleerde sector heeft de huurder toegang tot de (goedkopere en laagdrempelige) Huurcommissie bij klachten over de huurprijs, de servicekosten of gebreken, en hoeft hij daarvoor niet meteen naar de kantonrechter.³

Kun je optreden tegen de aanvangshuurprijs?

Als een huurder vermoedt dat de aanvangshuurprijs te hoog is, kan hij of zij deze in de eerste zes maanden van de huurovereenkomst laten checken door de Huurcommissie. Dat kan ook als de huurprijs hoger is dan de maximale prijs voor de gereguleerde sector. Als de Huurcommissie oordeelt dat de huurprijs in de gereguleerde huur zou moeten vallen en deze te hoog is, wordt de huurprijs verlaagd.

Let op: de huurprijs voor een zorgwoning ligt vaak hoger dan bij andere woningen. Dat komt doordat de punten voor de woning nog verhoogd worden met een aandeel van de punten voor eventueel aanwezige gemeenschappelijke ruimtes. Bij zorgwoningen in een complex voor mensen met een fysieke beperking, waar ook gemeenschappelijke ruimtes voor maaltijden en recreatie zijn, kan de huurprijs zelfs 35% hoger liggen.

Is een all-in huurprijs toegestaan?

Een all-in-huurprijs is een huurprijs inclusief de servicekosten, zonder dat er een specificatie van die servicekosten in de huurovereenkomst is opgenomen. Bij een all-in-huurprijs kan de Huurcommissie niet bepalen wat nu eigenlijk de (kale) huurprijs is, en kan zij die dus ook niet toetsen aan het woningwaarderingsstelsel en eventueel verlagen. Dat is onwenselijk, en om die reden bestaat er in de wet een afstraffing: de huurder kan de verhuurder een redelijk voorstel doen om de prijs te splitsen. Een voorstel waarbij de huurprijs wordt bepaald op 55% van het overeengekomen bedrag, en de servicekosten op 25%, wordt wettelijk als redelijk gezien⁴. Dit betekent dus dat de verhuurder in zo’n geval zal moeten accepteren dat de totale huur 20% lager is dan dat hij voor ogen had. Als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken om de huurprijs, op dezelfde wijze, te splitsen. Het is dus zinvol om in actie te komen bij het vermoeden van een te hoge huurprijs of een all-in-prijs!⁵

Woonservicekosten

In artikel 7:237 lid 3 BW is vastgelegd dat, naast de huurprijs, woonservicekosten in rekening gebracht mogen worden voor kosten die direct op de bewoning van de woonruimte betrekking hebben. Het zijn kosten die voor rekening van de huurder behoren te komen, maar waarvoor de verhuurder, door praktische uitvoering of het voorschieten van kosten, een dienst verleent. In het Besluit Servicekosten is opgenomen welke kosten in elk geval als woonservicekosten moeten worden aangemerkt. Het gaat dan bijvoorbeeld om:

• Kosten voor verwarming
• Kosten voor levering en verbruik van gas, water, licht
• Kosten voor meubels en stoffering
• Kosten voor verrichten van klein onderhoud en kleine herstelwerkzaamheden
• Kosten voor diensten met betrekking tot huisvuil (verstrekking huisvuilzakken, containers)
• Kosten voor huisvesting, materialen en het salaris van de huismeester
• Kosten voor signaallevering (radio, TV, internet)
• Kosten voor elektronische apparatuur (bijvoorbeeld videobewaking)
• Kosten voor zaken en diensten ten behoeve gebruik van gemeenschappelijke ruimten
• Kosten van de administratie van de servicekosten (doorgaans 5% van de servicekosten)

De verhuurder moet in het contract vermelden welke woonservicediensten hij aanbiedt en wat hij daarvoor, bij wijze van voorschot, in rekening brengt. De verhuurder moet vervolgens jaarlijks voor 1 juli aan de huurder een overzicht verstrekken van de werkelijk gemaakte kosten en van de wijze waarop hij het aandeel van de huurder daarin berekend heeft. Hij mag dan bij de huurder naheffen of hij moet juist terugbetalen.

Waar moet je op letten bij woonservicekosten en wat kan je doen?

Het grote aantal rechtszaken op het gebied van woonservicekosten laat zien dat ’t het waard is om oplettend te zijn wanneer er woonservicekosten in rekening gebracht worden;

• De verhuurder mag geen winst maken op de servicekosten. Hij mag dus alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten in rekening brengen of over de huurders verdelen.⁶ De huurder mag bij de verhuurder daartoe zo nodig inzage vragen in facturen en contracten.⁷
• De verhuurder mag geen woonservicekosten in rekening brengen voor kosten die voor rekening van de verhuurder dienen te blijven. Zo mogen bijvoorbeeld kosten voor normale glasbewassing in rekening gebracht worden, maar de extra kosten voor een wegens de hoogte noodzakelijke hoogwerker, niet. En kosten voor onderhoud van een stuk tuin waar bewoners helemaal geen toegang toe hebben, ook niet. Van deze kosten wordt geacht dat ze al in de huurprijs zijn verwerkt. Hier kan de huurder dus ook op letten.⁸
• De verhuurder mag alleen woonservicekosten in rekening brengen die expliciet en schriftelijk overeengekomen zijn. Het is daarom aan te bevelen om bij ontvangst van de jaarlijkse afrekening uw huurovereenkomst hier nog eens op na te kijken.⁹
• Bij gereguleerde huur geldt dat de huurder gebonden kan zijn aan wijzigingen in het pakket van geleverde diensten of de voorschotbetaling daarvan, als de service slechts aan alle huurders gezamenlijk geleverd kan worden en tenminste 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd.  Als de huurder meent hierdoor onredelijk nadeel te lijden, kan hij/zij dit (tijdig) voorleggen aan de kantonrechter, die er dan over beslist.¹⁰
• De verhuurder mag bij de afrekening van kosten voor de nutsvoorzieningen met een eigen meter, het voorschotbedrag voor het volgend tijdvak verhogen als de afrekening daartoe aanleiding geeft. Maar als het voorschotbedrag onredelijk veel hoger is dan werkelijk te verwachten kosten, kan een verláging natuurlijk ook. Indien de verhuurder niet wil meewerken aan dit laatste, kan de huurder de Huurcommissie (bij gereguleerde huur) of de kantonrechter verzoeken om het voorschotbedrag te verlagen.¹¹
• Is er een geschil over de woonservicekosten en komt de huurder er niet uit met de verhuurder? Dan kan de Huurcommissie (bij gereguleerde huur) of de kantonrechter gevraagd worden een uitspraak te doen.

Zorg

Zorgservicekosten

Bij de zorgwoning worden naast woondiensten ook standaard zorgdiensten aangeboden. De kosten die daarvoor in rekening gebracht worden zijn zorgservicekosten. Deze kosten staan niet in direct verband met de bewoning, maar het zijn individuele kosten die verband houden met de persoonlijke zorgbehoefte. Bijvoorbeeld persoonlijke alarmbewaking en -opvolging, huishoudelijke hulp, kledingwasserij of maaltijd-/koffieverstrekking.

Naast de standaard aangeboden zorgdiensten, kan de cliënt natuurlijk ook nog specifieke zorg, begeleiding of verpleging nodig hebben. Ook deze componenten worden soms als zorgservicekosten opgenomen in het contract voor de zorgwoning in plaats van in een aparte zorgovereenkomst. Het onderscheid tussen woonservicekosten en zorgservicekosten is van belang, omdat een cliënt bij een geschil over de zorgservicekosten alleen bij de gewone rechter terecht kan, en niet bij de Huurcommissie. Als een klacht niet zozeer de kosten, maar de inhoud van de verleende zorg betreft, kan de cliënt bij de klachtenfunctionaris van de zorgaanbieder terecht. Biedt dit geen oplossing, dan kan hij of zij de Geschillencommissie Zorg om hulp vragen. Deze commissie zorgt dan bijvoorbeeld voor mediation of een bindende uitspraak. De Geschillencommissie Zorg ontleent haar bestaan aan de Wet kwaliteit, klachten en geschillen zorg (Wkkgz) en oordeelt in individuele gevallen op het gebied van o.a. kwaliteit, bevoegdheden, verwerking persoonsgegevens, tuchtrecht en aansprakelijkheid.

Is een huurder verplicht om de zorgservice af te nemen?

Bij de huur van een zorgwoning in een woonzorglocatie kan een huurder soms verplicht zijn om bepaalde zorgservice af te nemen en daarvoor te betalen. Het gaat daarbij om voorzieningen die slechts kunnen worden aangeboden als alle huurders hieraan meedoen, meestal gerelateerd aan het wonen in het betreffende complex. Denk aan alarmering in woningen, het gebruik van een receptie of andere zorgvoorzieningen, maar ook inzet van personeel.

Kan een cliënt van zorgaanbieder veranderen in de zorgwoning?

Zijn de zorgservicekosten te hoog of zijn er klachten over de kwaliteit van zorg? Dan kan een cliënt niet altijd veranderen van zorgaanbieder. In veel overeenkomsten voor zorgwoningen wordt een koppeling gemaakt tussen de huur en de zorg. Dat kan zowel geregeld zijn bij huur en zorg in één overeenkomst, als bij de situatie waar huur en zorg in twee aparte overeenkomsten is aangegaan. Als de huurder de huur beëindigt, eindigt ook de zorg. En andersom geldt dat als de zorgovereenkomst eindigt, dit ook kan leiden tot beëindigen van de huurovereenkomst. Een cliënt/huurder heeft dan dus geen vrije keuze om over te stappen naar een andere zorgaanbieder. Een koppeling is alleen maar toegestaan als de verhuurder kan aantonen dat deze redelijk is.¹²

Die redelijkheid is bijvoorbeeld aantoonbaar als een zorgdienst alleen maar financieel haalbaar is als iedereen de zorg afneemt bij één zorgaanbieder, en dat de zorg anders niet kan worden aangeboden. Of wanneer alleen door de inzet van één zorgaanbieder een hogere kwaliteit behaald kan worden, waar de bewoners dan weer voordeel van genieten. Ook kan het zijn dat het vanwege de doelgroep onwenselijk is om meerdere zorgaanbieders toe te laten. Bij een kleine woongroep met demente ouderen kan bijvoorbeeld de inzet van slechts één zorgaanbieder van belang zijn om de nodige rust en structuur te kunnen garanderen.

Conclusie

De huur van een zorgwoning kent vele voordelen, want een cliënt/huurder wordt door het aanbod van allerlei diensten ontzorgd. Het blijft echter zaak om vóór het sluiten van de overeenkomst goed te kijken naar de betalingsverplichtingen, en of het servicepakket en de uitvoerende partijen aansluiten bij de behoeften en kwaliteitsverwachtingen. Een servicepakket kan niet makkelijk worden gewijzigd, en er kan ook niet altijd worden veranderd van zorgaanbieder. Om ná het sluiten van de huurovereenkomst invloed te houden op de servicekosten is het aan te raden om de afrekening te controleren op kostenposten, de hoogte van de in rekening gebrachte bedragen, en de eventuele aanpassing van de voorschotbedragen. Bij aanhoudende geschillen kan men zich wenden tot de Huurcommissie, de rechter of de Geschillencommissie, maar natuurlijk gaat men eerst met de verhuurder of zorgaanbieder in gesprek. Met dit artikel kom je in elk geval goed beslagen ten ijs!

Noten

¹ Het woningwaarderingsstelsel zoals opgenomen in het Besluit Huurprijzen Woonruimte
² Wet op de huurtoeslag
³ Titel 4 van Boek Het 7 Burgerlijk Wetboek
⁴ Artikel 7:258 Burgerlijk Wetboek j. Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte
⁵ Dit kan dus uitdrukkelijk ná het ondertekenen van de huurovereenkomst. Zo wordt voorkomen dat een huurder geweigerd wordt omdat hij het oneens is met de gestelde onrechtmatigheden.
⁶ Kamerstukken II, 26089, nr. 6 p. 46, alsmede ECLI:NL:HR:2020:808 en Wet goed verhuurderschap
⁷ Artikel 7:259 lid 4 Burgerlijk Wetboek
⁸ ECLI:NL:GHAMS:2013:2093
⁹ Artikel 7:260 Burgerlijk Wetboek
¹⁰ Artikel 7:261 lid 2 Burgerlijk Wetboek
¹¹ ECLI:NL:HR:2020:808
¹² De koppeling wordt in beginsel voor de huurder onredelijk bezwarend geacht vanwege de beperking van de keuzevrijheid, zie MvT, Parlementaire geschiedenis, InvW 6, p. 1743. De bewijslast van de redelijkheid ligt daarom bij de verhuurder. Uit de beantwoording door de staatssecretaris van kamervragen van 4 mei 2012 (AH24052012Z06474) blijkt dat de wetgever meent dat de beperking van de keuzevrijheid bij huur en zorg onder omstandigheden geoorloofd is.