Woningmarkt
Naast meer bouwen is het stimuleren van doorstroming één van de sleutels om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Volgens economisch geograaf De Jong (2021) is een deel van de oplossing voor de wooncrisis: “senioren die hun grote woning inruilen voor een kleiner alternatief, zodat er plek komt voor jonge gezinnen”. Die doorstroom komt alleen moeilijk op gang.
Ook Rijkbouwmeester Francesco Veenstra (Vakwerk Architecten) pleit voor het bouwen voor ouderen. Door meer woningen voor senioren toe te voegen kan een verhuisketen ontstaan. Een verhuisketen is een reeks verhuizingen die in gang wordt gezet door de bouw van een nieuwbouwwoning, of door het vrijkomen van een bestaande woning. Hierdoor kunnen huishoudens een volgende stap zetten in hun wooncarrière. De senioren verlaten hun gezinswoningen, die daarmee vrijkomen voor jonge gezinnen die vervolgens weer aan de ‘onderkant’ ruimte creëren voor starters en jongeren (Visser, 2022).
Succesvolle verhuisbewegingen vanuit het perspectief van gemeenten (woonbeleid) zijn verhuisbewegingen die leiden tot een zo lang mogelijke verhuisketen. In het onderzoek van Buys, Kromhout, Bakker, & Berghout (2014) worden drie maatregelen benoemd om de dynamiek op de woningmarkt te bevorderen:
- Pull maatregelen, gericht op het toevoegen van woningen (opstarten nieuwe verhuisketens), het verleiden van zittende bewoners en het wegnemen van drempels;
- Push-maatregelen, gericht op het stimuleren van verhuizingen door het onmogelijk of onaantrekkelijk maken om te blijven zitten;
- Stimuleringsmaatregelen gericht op het verbeteren van de marktwerking en daarmee op een hogere omloopsnelheid in de voorraad. Denk aan een verhuiscoach of verhuispremies.
West-Friesland
In de periode van september 2021 tot en met januari 2022 deed Advies-BRON in opdracht van de zeven Westfriese gemeenten onderzoek naar passende woonvormen voor senioren en het stimuleren van de doorstroming. De onderzoeksvragen luidden:
Wat zijn passende en wenselijke woonvormen voor zeventigplussers, hoeveel woningen zijn de komende twintig jaar nodig voor zeventigplussers in West-Friesland en welke voorzieningen zijn nodig om zo lang mogelijk prettig oud te kunnen worden in de eigen omgeving?
Hoe krijgen gemeenten een succesvolle verhuisbeweging van senioren (zeventigplussers) op gang?
Naast een literatuuronderzoek en een secundaire analyse van de resultaten uit woonbehoefte onderzoek, zijn gesprekken gevoerd met experts van het zorgkantoor, corporaties, ontwikkelaars en zorgorganisaties. De kern van het onderzoek bestond uit acht groepsbijeenkomsten met in totaal 101 senioren tussen de 65 en 75 jaar. Uit onderzoek blijkt dat senioren in deze leeftijdsgroep bereid zijn om nog een keer te verhuizen. Gekozen is voor één stedelijke gemeente (Hoorn), twee plattelandsgemeente (Koggenland en Opmeer) en een verstedelijkte plattelandsgemeente (Stede Broec). Bij de start van de bijeenkomst vulde elke deelnemer een vragenlijst in met daarin vragen over de eigen achtergrond (leeftijd, woonsituatie) en negen stellingen over woonwensen en de bereidheid om te verhuizen. Deelnemers kregen per groep 20 foto’s van verschillende woningtypes. Dit leidde tot levendige gesprekken tussen de deelnemers en vormde de input voor een verdiepend gesprek met de groep. Wat zijn belangrijke waarden voor senioren, wat zijn stimuleringsmogelijkheden en wat zijn eventuele drempels?
Onderzocht is hoe senioren te verleiden (pull factoren) zijn om te verhuizen, hoe senioren gestimuleerd kunnen worden (push factoren) en welke randvoorwaarden daarbij van belang zijn.
“We zijn al 7 jaar op zoek naar een andere woning. We wonen nu in een grote eengezinswoning met 5 slaapkamers. We zoeken al jaren naar een woning op de begane grond, gelijkvloers met een tuintje. Niet weg gepropt in een woning van 60m2, maar minimaal 100 m2. Ik wil mijn luxe houden als ik ouder word. Niet in een flat en wel een plek voor de auto.”
Dé senior bestaat niet, dé oplossing ook niet
Senioren staan te wachten om te verhuizen als er passende woningen zijn, zo blijkt uit het onderzoek. Nu zijn de wensen van de senioren zeer verschillend, want ‘de oudere’ bestaat niet. Toch is een helder beeld te schetsen waaraan een passende woning moet voldoen.
De huidige woning en tuin is bepalend voor de wensen van een nieuwe woning. Mensen die nu een grote tuin bezitten, willen wederom een tuin. Mensen die nu al weinig tuin hebben zien een balkon of gemeenschappelijke tuin ook wel zitten. De overgang tussen de huidige woning (en tuin) en de nieuwe woning moet niet te groot zijn.
Voorzieningen en voldoende zorg
Voorzieningen en zorg zijn bepalend bij de keuze van een woning. Voorzieningen die genoemd zijn: ontmoetingsmogelijkheden; winkels op looppafstand; openbaar vervoer en een goede (veilige, herkenbare, leefbare, comfortabele en toegankelijke) inrichting van de openbare ruimte. Een gemeenschappelijke tuin wordt meerdere keren genoemd. Senioren blijven het liefst in de eigen omgeving (wijk of dorp) wonen, in een buurt die ze kennen en waar ze goede herinneringen hebben. Maar ook een buurt met een eigen sociaal netwerk. Verhuizen naar een naastgelegen dorp is nog denkbaar, maar de afstand moet niet te groot zijn.
Eigen regie, veiligheid en geborgenheid moeten centraal staan
Opvallend is dat een grote groep senioren geneigd is om te verhuizen, maar dat in de praktijk niet doet. De belangrijkste reden die ze zelf aangeven is dat er geen passende woningen zijn. Uit de groepsgesprekken blijkt dat dieperliggende overtuigingen en waarden een rol spelen, met als belangrijkste: eigen regie, veiligheid en geborgenheid. Senioren laten zich niet dwingen. Ze willen zelf de keuze maken. Wel kunnen ze verleid worden met een passend aanbod.
“Je moet ‘op tijd’ verhuizen, anders kiest je gezondheid voor je.”
“Het moet rijpen in je hoofd. Dat je op tijd je woning gaat verbouwen of gaat verhuizen. “
Domein overstijgend
Het besef dat de gemeenten in West-Friesland vergrijzen is inmiddels neergedaald. De senioren wonen over het algemeen al in een woning waarin ze, eventueel na een kleine aanpassing, oud kunnen worden. De urgentie om passende seniorenwoningen te realiseren komt vooral uit het zorgdomein. Zorgaanbieders geven aan dat met de groei van de groep senioren en daarmee de groei van de groep met (een toekomstige) zorgbehoefte, het steeds moeilijker wordt om passende zorg te kunnen leveren. Er zijn te weinig potentiële arbeidskrachten. Van mantelzorgers, familie en buren wordt verwacht dat ze bijspringen, en de professionele zorg moet zo efficiënt mogelijk geleverd kunnen worden. Dat vraagt om geclusterde woningen, die levensloopbestendig zijn, met voldoende ruimte om efficiënt zorg te leveren. Uit het onderzoek komt naar voren dat de oplossing voor het zorgprobleem ligt in het ‘woondomein’, maar dat wel rekening moet worden gehouden met de familie, buren en mantelzorgers uit de directe omgeving.
Resultaten
In het onderzoek is aansluitend op het theoretisch model van onder andere Buys, Kromhout, Bakker, & Berghout (2014), specifiek gekeken naar pull- en pushfactoren, en randvoorwaarden.
Pull-factoren om senioren te verleiden
Om senioren te verleiden naar passende woningen moet hier rekening mee gehouden worden:
- Woonwensen van senioren zijn verschillend, ‘de senior’ bestaat niet
- Passende woningen zijn kleiner met minder tuin of een groot balkon
- Hofjes, grondgebonden woningen en appartementen, alles is nodig
- De overgang tussen de huidige en de seniorenwoning moet niet te groot zijn
- Eigen regie, veiligheid en geborgenheid moeten centraal staan
- Voorzieningen en zorg zijn bepalend bij de keuze van een woning
- Zorg in de buurt is belangrijk
Push-factoren om te stimuleren
Naast de pull factoren, die bepalend zijn, is onderzocht welke pushfactoren mogelijk zijn.
- Bewustwording bij familie, vrienden en mantelzorgers dat tijdig verhuizen het mogelijk maakt dat senioren lang zelfstandig kunnen blijven wonen
- Duidelijke informatie over mogelijkheden en over woningbouwinitiatieven
- Bewustwording bij senioren dat tijdig verhuizen beter is dan gedwongen verhuizen om gezondheidsredenen
- Communicatiestrategie gericht op senioren
- Verhuiscoach (van corporatie, ouderenbond, welzijnsorganisatie of gemeente)
- Verhuiskostenregeling, vooral bij sociale huurwoningen
- Regelgeving met meer ruimte voor mantelzorg- en kangoeroewoningen e.d.
- Verhuisondersteuning
Randvoorwaarden
Naast de pull- en pushfactoren is een aantal randvoorwaarden van belang. Belangrijke randvoorwaarden zijn:
- Voldoende zorgwoningen en een korte wachtlijst.
- Ontmoetingsmogelijkheden; winkels op looppafstand; openbaar vervoer en een goede inrichting van de openbare ruimte. Een gemeenschappelijke tuin wordt meerdere keren genoemd.
- De aanwezigheid van familie en vrienden in de nabijheid.
Aanbevelingen
Op basis van de conclusies van het onderzoek wordt een vijftal aanbevelingen gedaan, voornamelijk gericht op gemeenten, die opdrachtgever van het onderzoek zijn.
1 – Meer aandacht voor senioren bij nieuwbouw en gebiedsontwikkeling
Bij nieuwbouwontwikkelingen, en zeker bij inbrei-locaties in bestaande wijken, moet meer aandacht zijn voor passende woningen voor senioren. Senioren vormen de snelst stijgende groep inwoners de komende 20 jaar in West-Friesland. De groep inwoners tussen 15 en 65 jaar daalt (Provincie Noord-Holland, 2019). Daarmee moet de focus bij nieuwbouwontwikkelingen meer liggen bij senioren.
2 – Stel veiligheid, eigen regie en geborgenheid centraal staan bij seniorenwoningen
Veiligheid, eigen regie en geborgenheid zijn voor senioren belangrijke waarden. Door deze als uitgangspunt te nemen voor het ontwerp van de woning en de wijk, sluit je aan op de wensen van senioren.
3 – Realiseer met passende seniorenwoningen ook voldoende ontmoetingsmogelijkheden
Ontmoetingsmogelijkheden zijn voor senioren belangrijk. Dat geldt voor de vitale oudere, maar zeker ook voor de oudere-oudere. De ontmoetingsmogelijkheden van vroeger in verzorgingshuizen zijn aan het verdwijnen. Alternatief is een buurthuis- of wijkcentrum. In een Knarrenhof is vaak een extra ruimte opgenomen voor ontmoeting. Bij het realiseren of herinrichten van een wijk moeten ontmoetingsmogelijkheden een voorname plaats krijgen. Voorzieningen zoals winkels zijn voor veel senioren belangrijk. De voorzieningen zijn het liefst op loopafstand of zelfs op pantoffelafstand. Betrek bewoners daarom in een vroeg stadium bij het ontwerp en de inrichting van nieuwe woonwijken.
4 – Realiseer passende (zorg)woningen vooral in de eigen buurt en/of dorp
Als mensen langer thuis blijven wonen, eventueel met mantelzorg van familie, vrienden en buren is het van belang dat de passende woningen in de eigen buurt of dorp staan. Een enkele senior geeft aan wel te willen verhuizen naar een ander dorp of stad, maar de meesten willen in de buurt blijven wonen. Kleinschalige woonvormen, geclusterde woonvormen en een Knarrenhof zijn vormen die op kleine schaal in de eigen buurt gerealiseerd kunnen worden. Kijk vooral naar inbrei-locaties die dicht bij de voorzieningen liggen. Zo ontstaat een mix waarbij het eigen netwerk van senioren in stand blijft.
5 – Vergroot bewustwording bij gemeenten
Om tot de pullfactor, voldoende passende woningen, te komen is het besef dat senioren de snels stijgende doelgroep zijn en eigen wensen hebben belangrijk. Gemeenten zijn ambtelijk en bestuurlijk in de positie om te sturen. Wat regelmatig ontbreekt is het besef van urgentie bij beleidsmakers en bestuurders, maar ook bij ontwikkelaars. Belangenvertegenwoordigers van senioren, zoals ouderenraden, kunnen de urgentie versterken door het onderwerp op de politieke agenda te krijgen.
Samenvatting: Senioren laten zich niet dwingen
Als één ding duidelijk is geworden in het onderzoek naar succesvolle verhuisbewegingen van senioren (Broenink, 2021 & 2022), is dat senioren zich niet laten dwingen om te verhuizen. Senioren willen de regie in eigen handen houden. Door middel van acht groepsbijeenkomsten in West-Friesland, met in totaal 101 senioren tussen de 65 en 75 jaar, is onderzocht hoe senioren gestimuleerd kunnen worden om op tijd te verhuizen. Op tijd, dus voordat de woning niet meer past bij de zorgbehoefte van de senioren en ze soms gedwongen moeten verhuizen naar een woon-zorgcomplex. Senioren willen wel verhuizen, maar de nieuwe woning moet aan de woonwensen voldoen: van nieuwbouwkwaliteit én levensloopbestendig. Senioren kunnen met passende woningen verleid worden (pull beweging), maar niet gedwongen om te verhuizen. Zonder deze passende woningen hebben stimuleringsmaatregelen (push maatregelen) weinig zin. De hoogste prioriteit voor gemeenten is daarom voldoende passende woningen te realiseren en ze daarmee te verleiden om te verhuizen. Dat sluit aan bij de wensen van veel senioren en brengt ook de doorstroming op de woningmarkt op gang. Daarvan profiteren ook andere doelgroepen op de woningmarkt.