55-plussers dominanter op woningmarkt
Nu de babyboomgeneratie ouder wordt, kent Nederland een explosieve groei van het aantal welvarende 55-plussers. Zij worden een steeds dominantere factor op de woningmarkt.
In Nederland wonen ruim 3,7 miljoen 55-plushuishoudens (47% van alle huishoudens). Ongeveer 2/3e van de 55-plusssers zijn huiseigenaren. De rol en de woonwensen van ouderen op de woningmarkt worden daarmee steeds belangrijker.
55-plussers honkvast
Uit het driejaarlijks Woononderzoek Nederland (WoON) komt naar voren dat 90% van de 55-plussers (zeer) tevreden is over hun vaak ruime, grondgebonden woning (ABF Research 2021). Ook is circa 70% (zeer) tevreden over hun woonomgeving. Deze groep is dan ook zeer honkvast: 55-plussers vormen een derde van de bevolking, maar zijn goed voor nog geen 15% van de verhuizingen (van Loon, 2022). Vaak verhuizen ze pas als er een concrete reden of aanleiding is om te (moeten) verhuizen, zoals problemen met de gezondheid.
Toch wil een klein deel van de 55-plussers ‘vrijwillig’ verhuizen: 3% tot 5% van de 55-plussers geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen. Hoe ouder men wordt, hoe vaker gezondheidsproblemen als reden worden gegeven. Voor veel tot verhuizen geneigde 55 – 65-jarigen voldoet de huidige woning niet: deze wordt vaak te groot bevonden. Financiën zijn zelden aanleiding om te willen verhuizen. Daarbij is 60% van de beslist tot verhuizen geneigde 55 – 75-jarigen op zoek naar een koopwoning. Ook zijn ze steeds vaker op zoek naar duurdere woningen (ABF Research, 2021). De nieuwe woning moet wel het liefst in dezelfde, vertrouwde buurt liggen. Of, als dat niet lukt, in dezelfde gemeente. Dankzij eerder onderzoek bestaat er ook een redelijk scherp beeld over welke andere factoren belangrijk zijn, zoals voldoende kamers, een goede buitenruimte en nabijheid van voorzieningen (Ossokina e.a., 2020; Springo & Platform 31, 2020). Wat we echter nog niet goed weten, is welke combinatie van woningkenmerken het meest aantrekkelijk is, en daarmee de kans het grootst maakt dat 55 tot 75-jarigen vaker of eerder verhuizen. Het kan namelijk goed zijn dat er een grote groep 55 tot 75-jarigen is die wel wil verhuizen, maar voor wie het huidige (nieuwbouw)aanbod ongeschikt is.
Anders gezegd: we kennen redelijk goed de ingrediënten van het menu, maar weten onvoldoende hoe daar een verleidelijk gerecht van te maken. In dit onderzoek zijn we daarom verder gegaan dan het ‘eendimensionaal’ vragen naar de woonwensen. In plaats daarvan zijn er verschillende combinaties van woningkenmerken aan de doelgroep voorgelegd. Zo wordt beter inzichtelijk gemaakt welke factoren het verschil maken.
Enquête onder 3.500 55plus-woningzoekenden
Om de woonwensen van 55 – 75-jarigen scherper in beeld te brengen, werd er een online-enquête uitgezet onder consumenten die via het Nieuwbouw-Nederland portal actief op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. De enquête is ingevuld door ruim 3.500 actief woningzoekenden van de naar schatting 20.000 tot 50.000 55 – 75-jarigen die actief op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. Dit onderzoek geeft daarmee een uniek inkijkje in de woonwensen van 55 – 75-jarigen.
Meer dan de helft van deze ‘actief nieuwbouw woningzoekende 55 – 75-jarigen’ is een ‘empty nester’ (kinderen zijn het huis uit), slechts 18% van de respondenten is alleenstaand. 84% van de respondenten heeft een koopwoning en 80% van de respondenten heeft een netto maandinkomen van boven de € 2.500.
Deze woningzoekende 55 – 75-jarigen hebben geen voorkeur voor een specifiek woonmilieu. Wel is centrum-stedelijk wonen duidelijk minder populair en wonen in een ruime en groene wijk in een dorp of stad juist een stuk populairder. Ze hebben de voorkeur voor woningen met drie of vier kamers: slechts 4% van de woningzoekende 55 –75-jarigen zoekt een woning met 5 kamers of meer, en slechts 1% van hen neemt genoegen met twee kamers. De ‘extra’ kamers willen ze vooral gebruiken als logeerkamer en/of studeerkamer.
In veel nieuwbouwconcepten voor senioren denken ontwikkelaars na over extra services, zoals een conciërge of hospitality. 30% van de woningzoekende 55 –75-jarigen is bereid hiervoor te betalen. De services die het meest gewaardeerd worden zijn schoonmaak (50%), extra verzorging van een gezamenlijke tuin (35%), een conciërge (19%) en deelmobiliteit (17%). Ook al zoeken 55-plussers geen seniorenwoning, ze zoeken wel een woning waarin ze oud kunnen worden: 93% vindt dat de nieuwe woning geschikt (te maken) moet zijn voor beperkte mobiliteit. In lijn met eerder onderzoek komt ook het belang van een goede oplossing voor parkeren naar voren. 38% wil parkeren op de eigen oprit en 33% op een gezamenlijk (afgesloten) parkeerterrein. Parkeren aan de openbare weg (13%), de beschikbaarheid van deelmobiliteit (9%) en autovrije zones (7%) worden een stuk minder gewaardeerd.
Populairste woonbeelden
Na de algemene vragen kregen de respondenten zestien verschillende, fictieve woonbeelden voorgelegd die ze mochten beoordelen met een rapportcijfer. Deze woonbeelden bevatten telkens een verschillende combinatie van elementen die volgens de wetenschappelijke literatuur en het oordeel van ontwikkelaars het belangrijkst zijn voor 55-plussers (type gebouw, koopprijs, woonoppervlakte, grootte privé-buitenruimte, soort binnenterrein, aanwezigheid ontmoetingsruimte, reistijd naar dagelijkse voorzieningen, contact met medebewoners).
Vier woonbeelden werden (zeer) positief ontvangen: naar elk woonbeeld wil 50% of meer van de respondenten verhuizen. Bij het populairste woonbeeld (nummer 13) was het gemiddelde rapportcijfer het hoogst, namelijk een 6,9. Woonbeeld 13 betreffen ruime, half vrijstaande woningen met grote privé tuinen en een groep bewoners die weinig behoefte heeft aan contact met hun buren. Voor woningen van 125 m2 zijn deze met € 300.000 overigens wel erg aantrekkelijk geprijsd.
Maar een scherpe prijs is niet alles. Het op één na populairste woonbeeld (14), lijkt erg op 13. Alleen de woningen zijn kleiner (100 m2) en € 100.000 duurder. Wel zijn de voorzieningen hier dichterbij en is er een binnentuin gericht op ontmoeting. Woonbeeld 14 kreeg een rapportcijfer dat maar twee tiende lager was dan dat van woonbeeld 13 en nog steeds 55% van de respondenten wil hier graag naartoe verhuizen. Blijkbaar wordt contact tussen bewoners en een buitenruimte om samen dingen te doen erg hoog gewaardeerd door een andere groep 55 –75-jarigen.
Bijna alle elementen van woonbeeld 5 zijn het tegenovergestelde van woonbeeld 13. Het bestaat namelijk uit relatief dure, kleine appartementen (75 m2 voor € 300.000) in een klein appartementencomplex, waarbij bewoners veel contact willen met de buren, bijvoorbeeld via een buitenruimte om samen dingen te doen,. Woonbeeld 5 met een rapportcijfer van 6,4 en 54% belangstellenden is bijna net zo populair als woonbeeld 13.
Kortom, de variatie in de populairste woningtypen bevestigt het beeld uit eerdere onderzoeken. De typische 55-plusser bestaat niet. Er bestaat een grote diversiteit aan woonwensen.
Figuur 1. Woonbeeld 13: het populairst, 59% van de woningzoekende 55 – 75-jarigen zou hier graag een woning kopen
Figuur 2. Woonbeeld 5: het op twee na populairst, 54% van de woningzoekende 55 –75-jarigen zou hier graag een woning kopen
Minder populaire woonbeelden
55-plussers vinden woonbeeld 8 het minst aantrekkelijk; ze geven het een dikke onvoldoende en slechts 13% van de 55-plussers wenst daarnaar te verhuizen. Dit woonbeeld bestaat uit zeer dure, redelijk ruime (100 m2) appartementen in een klein appartementenblok. De voorzieningen zijn op een kwartier reizen en er is weinig mogelijkheid tot ontmoeting. Ook woonbeeld 4 krijgt een onvoldoende, slechts 20% van de 55-plussers wil er wel heen verhuizen. Dit beeld lijkt erg op woonbeeld 8, alleen zijn deze appartementen even duur, nog kleiner en liggen ze in een groter appartementenblok. Wel zijn de voorzieningen dichtbij, is er een groot balkon en een buitenruimte om samen dingen te doen.
Harde factoren het belangrijkst
Omdat de zestien woonbeelden die we hebben voorgelegd maar enkele van de mogelijke combinaties zijn, zou het wel heel toevallig zijn als de optimale variant precies één hiervan zou zijn. Door de vele rapportcijfers statistisch te analyseren kunnen we analyseren wat de optimale samenstelling van kenmerken zou zijn. Hieronder beschrijven we het effect van de afzonderlijke kenmerken, in de volgorde van het belang dat 55 –75-jarigen er aan geven:
- Koopprijs: hoe duurder de woning, hoe lager het rapportcijfer. Met een stijging van € 100.000 naar € 350.000 neemt het rapportcijfer ongeveer een half punt af, maar bij eenzelfde stijging van bijvoorbeeld € 400.000 naar € 650.000 daalt het rapportcijfer harder, met bijna twee punten.
- Oppervlakte: vooral tussen de 70 en 110 m2 geldt hoe groter de oppervlakte, hoe hoger het rapportcijfer. Maar er geldt wel een afnemende meeropbrengst en vanaf 140 m2 volgt zelfs een lager rapportcijfer. Aan echt grote woningen hebben maar weinig woningzoekende 55 – 75-jarigen behoefte.
- Woningtypen: 55 – 75-jarigen die actief op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning waarderen grootschalige appartementencomplexen van 30 of meer woningen het minst. Een normale rijtjeswoning wordt het meest gewaardeerd en appartementen in een klein complex en 2-onder-1-kapwoningen worden ongeveer hetzelfde gewaardeerd.
- Wel is het zo dat hoe minder stedelijk men woont, des te meer men grondgebonden woningtypen waardeert. Ook gaat op dat hoe ouder de woningzoekende, hoe minder populair een grondgebonden woning. Zo geven 70-plussers juist de voorkeur aan een kleinschalig appartementencomplex in plaats van een grondgebonden woningtype.
- Een grote privé-buitenruimte, hetzij een tuin, hetzij een balkon, is een must: het leidt tot bijna één punt extra in het gemiddelde rapportcijfer. Hoe jonger de senior, hoe meer een grotere privé-buitenruimte gewaardeerd wordt.
- Een gezamenlijke ontmoetingsruimte wordt ook belangrijk gevonden: het leidt tot een half punt extra in het gemiddelde rapportcijfer. Daarbij geldt: hoe dichter bij de 75, hoe hoger de waardering voor ontmoeting.
- Een korte reistijd naar voorzieningen is minder belangrijk, voorzieningen binnen vijf minuten reistijd leiden maar tot een 0,25 hoger rapportcijfer. Het hebben van veel of weinig contact met medebewoners speelt amper een rol. Behalve bij 70-plussers, die hebben wel meer behoefte aan contact.
Ruimtelijke verschillen
De hierboven geschetste patronen zijn gebaseerd op alle respondenten in Nederland. Verdere analyses tonen aan dat de regionale verschillen niet zeer groot zijn. Het belangrijkste kenmerk waar we een significant en substantieel verschil in zien tussen regio’s is het type woning, dat we steeds weer vergelijken met het grote appartementencomplex dat het minst gewaardeerd wordt. Onderstaande grafiek laat zien dat in Noord, Oost en Zuid de 2-onder-1-kapwoningen méér gewaardeerd worden dan gemiddeld in Nederland en in West. Hetzelfde geldt voor de rij-hoekwoningen. Dat lijkt erop te duiden dat respondenten in de minder verstedelijkte landsdelen een grondgebonden woning belangrijker vinden dan in het westen.
Figuur 4. Buiten het westen fors hogere waarderingen voor grondgebonden woningtypen
‘De ideale nieuwbouwwoning’
Op basis van bovenstaande analyse kan de ideale nieuwbouw koopwoning voor 55 – 75-jarigen worden samengesteld. De ‘gemiddelde’ woningzoekende 55 – 75-jarige heeft de voorkeur voor een rijtjeshuis, met een oppervlakte van rond de 140 m2 en een grote tuin of balkon. Er dient een gezamenlijke ontmoetingsruimte aanwezig te zijn en de reisafstand van voorzieningen mag maximaal vijf minuten zijn. Hoe lager de prijs, des te hoger het rapportcijfer.
Maar let op, dit is de ‘optimale combinatie’ voor de gemiddelde 55 – 75-jarige. Uit de populariteit van de woonbeelden komt naar voren dat er grote verschillen tussen de respondenten zijn. Er zijn grote groepen die juist liever in een appartement wonen en andere groepen die juist kiezen voor 2-onder-1-kapwoningen. Het denken in woonprofielen (zie Springco & Platform 31) kan enorm helpen om het geschikte woonmilieu te ontwikkelen voor de lokale vraag naar nieuwbouwwoningen.
Er is een aanzienlijke groep 55 – 75-jarigen die graag een nieuwbouwwoning zou kopen. Er is een diversiteit in hun woonwensen. Wanneer projecten aansluiten op de lokale woonwensen kunnen 55 – 75-jarigen wel degelijk verleid worden tot verhuizen en dus een belangrijkere rol spelen in de doorstroming. Dit én voorgaand onderzoek (Ossokina et al., 2020; SpringCo 2021) leveren nuttige handvatten om dergelijke woningen te ontwerpen. Cruciaal is nu of ze rendabel ontwikkeld kunnen worden gezien het huidige woningbouwbeleid en marktomstandigheden.